Короткий ответ: с 2021 года семьи с двумя и более детьми могут продать квартиру без уплаты НДФЛ независимо от того, как долго они ей владели. Общее правило про обязательные 3 или 5 лет владения на них не распространяется — но только при одновременном соблюдении пяти условий, перечисленных в п. 2.1 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ.

Почему об этой льготе знают немногие

При продаже квартиры большинство продавцов в Москве и области в первую очередь сверяются с минимальным сроком владения: 3 года для единственного жилья, а также для квартир, полученных по наследству, в дар от близких родственников или по приватизации; 5 лет — во всех остальных случаях. Если срок не вышел — продавец по умолчанию платит НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и покупки или с кадастровой стоимости.

При этом отдельная льгота для семей с детьми действует уже больше четырёх лет — она введена федеральным законом № 382-ФЗ от 29 ноября 2021 года. Но на практике семьи о ней часто просто не знают и ориентируются только на срок владения. В итоге те, кто формально имел право не платить налог, готовят декларацию 3-НДФЛ и перечисляют в бюджет сотни тысяч рублей.

Важно. Льгота работает только в отношении доходов, полученных с 1 января 2021 года. На сделки, закрытые до этой даты, она не распространяется — даже если условия формально соблюдены.

Пять условий льготы по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Чтобы продать квартиру и полностью освободить доход от НДФЛ, все пять условий должны выполняться одновременно. Любое несоответствие — и льгота не применяется, налог придётся платить на общих основаниях.

1. В семье двое и более детей подходящего возраста. Право на льготу имеют родители или усыновители с двумя и более детьми до 18 лет, а если ребёнок учится очно — до 24 лет. Возраст определяется на дату сделки по продаже. Для признанных недееспособными детей возрастной ценз не применяется.
2. Новое жильё куплено в срок. Взамен проданной квартиры нужно приобрести другое жильё в том же календарном году, в котором прошла продажа, либо не позднее 30 апреля следующего года. По договору долевого участия срок владения для целей льготы считают с даты полной оплаты, а не с даты регистрации права собственности.
3. Новое жильё больше или дороже. Общая площадь купленной квартиры или её кадастровая стоимость должна превышать аналогичный показатель проданной. Если квартиру покупает вся семья в долях, площади этих долей суммируются.
4. Кадастровая стоимость проданной квартиры — не больше 50 млн ₽. Льгота рассчитана на улучшение жилищных условий в массовом сегменте: сделки с элитной недвижимостью под неё не подпадают.
5. У семьи нет другого крупного жилья с долей свыше 50%. Наличие ещё одной квартиры или дома само по себе не лишает права на льготу. Но если совокупная доля семьи в другом жилом помещении превышает 50% и его площадь больше площади приобретаемой квартиры — в льготе откажут. Поэтому до сделки важно сверить доли всех членов семьи во всех объектах, а не только в проданной квартире.

Дополнительное требование — продаваемая недвижимость не должна использоваться в предпринимательской деятельности. История её получения при этом значения не имеет: квартира могла быть куплена, получена в наследство, в дар или приватизирована — способ появления в собственности на применение льготы не влияет.

Что будет, если не заявить льготу вовремя

Если продавец не учёл право на льготу и подал декларацию с начисленным налогом, разобраться с этим постфактум сложнее, чем воспользоваться освобождением сразу. Возвратом уплаченного НДФЛ придётся заниматься отдельно: подавать уточнённую декларацию и заявление на возврат. Поэтому перед подписанием договора купли-продажи стоит заранее проверить, подходите ли вы под все пять условий.

Частые вопросы москвичей

Мы собрали вопросы, которые чаще всего возникают у наших клиентов в Москве и Подмосковье при подготовке к альтернативной сделке.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной налоговой консультацией. Перед сделкой рекомендуем уточнить актуальные условия льготы и свою ситуацию у налогового консультанта или в ФНС.